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El Gobierno solo podrá mudarse a sus edificios vacíos a largo plazo

Trasladar los organismos oficiales a inmuebles del Estado en desuso requiere un análisis del patrimonio, estudios de obra y recursos económicos

Humedad, suciedad y destrozos. Así está uno de los edificios emblemáticos de la Plaza Mayor de Madrid.
Humedad, suciedad y destrozos. Así está uno de los edificios emblemáticos de la Plaza Mayor de Madrid.

El Gobierno quiere hacer mudanza. Pretende trasladar a edificios de su propiedad aquellas dependencias que tiene en inmuebles por los que paga un alquiler y así recortar los 100 millones de euros que abona en arrendamientos. Tiene suficientes instalaciones vacías para hacerlo e incluso puede aprovechar mejor algunas de las que ya ocupa. La idea inicialmente es buena, según expertos consultados, pero estos recuerdan que es necesario un plan pormenorizado que va a requerir tiempo y dinero.

La iniciativa del Ejecutivo fue anunciada el martes en el Senado por la vicepresidenta, Soraya Sáenz de Santamaría y suscitó las suspicacias de la exministra de Vivienda, Beatriz Corredor. “Que el Gobierno concrete qué edificios están infrautilizados. Muchos son incompatibles con su uso público sin rehabilitarlos: ¿cuánto costaría?”, escribía en Twitter. La Administración cuenta con 55.000 propiedades, entre las que hay 4.000 solares, 14.100 edificios, 350 propiedades en el extranjero y miles de fincas rústicas. El Estado alquila a su vez, como inquilino, hasta 1.000 bienes inmuebles urbanos.

Con tal volumen, el trabajo va a ser arduo. Antes de nada, debería elaborarse un plan que analizase el estado de cada uno de los edificios en desuso y cuánto costaría acondicionarlos. “Hay que considerar numerosas variables: que la funcionalidad administrativa del edificio que se piensa ocupar sea similar a la del que se deja, cuánto cuesta adecuarlo para equipararlos y cuál es la relación entre ese nuevo gasto y la inversión que se ha hecho en el edificio alquilado”, enumera Agustín Hernández Aja, director del Departamento de Urbanística y Ordenación del Territorio de la Universidad Politécnica de Madrid (UPM). Y añade: “Claro que es absurdo tener un edificio cerrado, pero hay que ver por qué, si por desidia o porque el lugar tiene alguna patología que cuesta mucho dinero solucionar”.

Desde el Departamento de Ordenación Arquitectónica de la UPM, su director, José Luis García Grinda, coincide en que la clave está en contar con datos detallados antes de encarar cualquier mudanza. “Puede haber edificios recuperables, pero en su mayoría requieren obras de adecuación”, destaca. “En todos los casos hace falta un análisis de los costes de instalación, cableado, iluminación y mantenimiento general y esa es una tarea que no puede hacerse tan rápidamente”.

Dentro de esta reestructuración habría que analizar también la adecuada utilización de los espacios, en muchas ocasiones infrautilizados. Así lo expone Isabel Benéitez, directora del Sector Público de CBRE España, en un artículo publicado en el informe Tendencias 2012, elaborado por la consultora. En su análisis, Benéitez avanza algunos detalles del estudio que CBRE y PriceWaterhouse Coopers están elaborando sobre “la necesaria racionalización del patrimonio inmobiliario público estatal”. Van a evaluar 230 edificios ocupados por el Estado en Madrid, cuya superficie suma unos cuatro millones de metros cuadrados. Su valor oscila entre los 10.000 y los 12.000 millones de euros.

Hace dos años, la consultora Aguirre Newman realizó un estudio en esa línea, lo que lleva a su director general de Negocio, Ángel Serrano, a afirmar que la medida que quiere poner en marcha el Gobierno “es muy acertada pero llega con retraso”. Evaluaron 208 inmuebles ocupados por la Administración Central en la capital. De ellos, 147 eran en propiedad y 61 en alquiler. Entonces ya se determinó que el ratio medio por empleado se situaba en los 30 metros cuadrados. Aguirre Newman tomaba como óptimos los 20, con lo que estimó que se podrían dejar libres 776.000 metros cuadrados. “Se pueden unificar varios organismos en un mismo edificio. Además, la tecnología permite nuevas formas de trabajo”, explica Serrano.

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Una vez decidido cómo optimizar el espacio, se recomienda al Estado plantearse la comercialización de algunos de sus activos, ya sea mediante la venta o arrendándolos. Benéitez calcula en su artículo que debería hacerse de forma “inmediata” y por un valor de 2.800 millones, que servirían para financiar el propio plan de racionalización inmobiliaria del Estado en Madrid. Y es que para esta consultora, el plan debe autofinanciarse. Preguntado por si es buena época para vender, Ángel Serrano responde que “en un momento de necesidad de ingresos para reducir el déficit cualquier euro que entre va a suponer una buena noticia”.

El cambio de cultura inmobiliaria en la Administración también debería contemplar una mejor gestión del mantenimiento de los edificios y la búsqueda de eficiencia en los gastos. Según la directora del Sector Público de CBRE, la construcción de nuevos espacios de trabajo o la modernización de los ya existentes permitirían un ahorro en los costes energéticos y de servicios de entre el 20 y el 40%.

Para Ángel Serrano, el éxito de esta iniciativa del Gobierno pasa por contar con un organismo central que la supervise a nivel global. “Si los ministerios son autónomos en la toma de estas decisiones y no hay un supervisor que tenga la visión de una estrategia global, el éxito no será tan grande”, comenta.

Con todo este trabajo por delante, los expertos coinciden en que es necesario un plan de racionalización integral, pero sus resultados no van a ser inminentes. García Guinda afirma que “puede haber edificios fácilmente acondicionables, pero, sin duda, otros requieren una gran inversión complementaria y ello no enseguida es un ahorro”. El ahorro que pretende hacer el Estado “no sería inmediato”, si no que se notaría “en al menos dos años”.

“Competencia insana”

Fernando Encinar, socio fundador de idealista.com, aporta la mirada del mercado inmobiliario a la iniciativa planteada por el Gobierno. “Que se quieran volver a ocupar edificios públicos, sea la cantidad que sea, es una buena noticia. En los últimos años, los organismos estatales han actuado como un factor de competencia insana en el mercado. En estos años hemos competido con el Estado que no regatea porque tiene el dinero que sea para ocupar espacios privados”, asegura. Explica así el hecho de que, en muchos casos, el que el Estado sea inquilino ha disparado las tarifas. Por ello, pronostica que tendría efectos casi inmediatos que la Administración se retire del mercado. “Si los organismos públicos vuelven a ocupar edificios públicos necesariamente va a aumentar la oferta de oficinas y bajarán los precios”.

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